Leerstand bei Wohnungen

Bei nicht selbstgenutzten Wohnimmobilien ist die wirtschaftliche Bedeutung des Leerstandes zu beachten. Struktureller Leerstand ist dabei langfristig und besonders gefährlich, denn dieser führt zu einer Entwertung des Immobilienvermögens. Die veröffentlichten Zahlen zum Leerstand ergeben kein einheitliches Bild. Auch im Hinblick auf diese Zahlen sind regional große Unterschiede festzustellen. Bezogen auf Deutschland zeigen die Zahlen eine Leerstandsquote von 6,3%. Quoten für Hamburg (1,1%) und Sachsen-Anhalt zeigen beispielhaft die starken regionalen Differenzen.

Auch vor dem Hintergrund des demographischen Wandels bilden Leerstände große Risiken für Investoren in Wohnimmobilien. Eine adäquate Analyse ist daher vor dem Kauf von nicht selbst genutzten Wohnimmobilien anzuraten.

Preiswert Immobilien bewerten

Nicht ganz kostenlos aber zu einem sagenhaft günstigen Preis kann man inzwischen bei einem grossen Immobilienportal seine Immobilie bewerten lassen. Für z.Zt. nur 49,90 Euro kann man dort in wenigen Schritten und zu sofort eine Immobilie bewerten lassen.

Bei einem Immobiliensachverständigen würde man für eine Immobilienbewertung mehrere Tausend Euro zahlen. Worin liegt also der Unterschied zwischen diesen Bewertungen von Häusern bzw. Immobilien.

Zu diesem Angebot des Portals muss man wissen, dass es sich natürlich ganz wesentlich von dem eines Immobiliensachverständigen unterscheidet. Während ein Sachverständiger auf Basis eines fundierten Bewertungsverfahrens (z.B. Verkehrswert oder Ertragswert) ein Gutachten zum Wert der Immobilie erstellt, nutzt das Immobilienportal wesentlich Informationen aus der eigenen Datenbank, die natürlich Angebotspreise enthält. Ob die Objekte zu diesen Angebotspreisen auch verkauft werden, ist eher zweitrangig.

Wer sich trotzdem für das Angebot einer ersten preiswerten Immobilienbewertung interessiert, findet Sie bei http://www.immobilienscout24.de/de/immobilienbewertung/landingpage/immobilienbewertung.jsp?ftc=1100001014&kw=verkehrswertgutachter

Eine Ergänzung dazu sollte immer aber auch ein gutes Buch zur Immobilienbewertung sein. Bei einer Immobilienbewertung geht es um sehr viel Geld - an Fachliteratur sollte man dabei nicht sparen. Einige Tipps für gute Bücher:

Erbbaurechte

Ein Erbbaurecht beinhaltet die Möglichkeit für den Erbbbaurechtsnehmer auf einem Grundstück ein Bauwerk (unter- und überirdisch) zu errichten. Ausgeber eines Erbbaurechtes sind i.d.R. Staat und Kirche.

Verträge im Erbbaurecht

Die Nutzung des Grundstückes erstreckt sich über einen festgelegten Zeitraum - häufig sind es 99 Jahre. Mit dem Erbbaurechtsausgeber ist ein Erbbaurechtsvertrag zu vereinbaren der Art, Umfang und Dauer der Bebauung sowie den zu zahlenden Erbbauzins regelt. Die vertraglichen Vereinbarungen sind gründlich zu prüfen da als Inhalte auch Verfügungs-/Veränderungsbeschränkungen sowie Zustimmungen zu Veräußerungen oder Belastungen wesentliche Einschränkungen für den Erbbaurechtsnehmer darstellen können.

Finanzielle Regelung des Erbbaurechts

Die Höhe des Erbbauzinses kann frei vereinbart werden. I.d.R. bemisst sich dieser nach der Höhe des Verkehrswertes. Für den Fall das Zahlungsrückstände von mehr als zwei Jahren eintreten tritt der sogenante Heimfall ein, bei dem dann das Erbbaurecht zurück an den Erbaurechtsausgeber fällt. In Abhängigkeit von der vertraglichen Ausgestaltung erlangt der Erbbaurechtsnehmer dabei einen Vergütungsanspruch. Ein solcher wird i.d.R. auch nach Zeitaublauf gewährt.

Planungsschäden

Entschädigung für Planungsschäden kann dann gleistet werden, wenn durch eine Änderung oder die Aufhebung der Festsetzung eines B-Plans die Bebaubarkeit des Grundeigentums eingeschränkt oder der Eigentümer hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten beschnitten wird.

Die Höhe des Schadenersatzes orientiert sich an der Differenz des Grundstückswertes vor und nach der Planung.

Denkmalschutz beim Immobilienkauf beachten

Es gibt verschiedene Denkmalschutzbereiche:
  • Baudenkmäler,
  • Bodendenkmäler und
  • Denkmalbereiche.

Diese werden im öffentlichen Interesse unter Schutz gestellt. Dabei gibt es zwei Arten der Unterschutzstellung: eine vorläufige bzw. eine offizielle Eintragung in die Denkmalliste.

Welche Vor- und Nachteile gibt es bei Denkmälern?

Wirtschaftliche Vorteile von denkmalgeschützten Gebäuden:
  • Steuervergünstigungen
  • Inanspruchname Öffentlicher Förderung
  • Ästhetische Aufwertung des Objektes

Wirtschaftliche Nachteile von Gebäuden unter Denkmalschutz:
  • Beschränkungen in der Nutzung, Verfügung und Veräußerung. Erforderlichkeit einer Anzeige bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde und deren Zustimmung.
  • Ein Denkmal unterliegt der allgemeinen Erhaltungspflicht, sodass erhebliche Kosten zu tragen sein können. Ggfs. gibt es bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit ein sog. Übernahmeverlangen. In seltenen Fällen gibt es auch eine Enteignungsmöglichkeit.